房地产成本的基本构成
长沙市发文《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，其通知内容明确了开发商进行商品房销售的空间为6%~8%，内容一经媒体发布立马在房地产市场引发比较大的讨论，房地产市场限价、限售、限贷的基本情况下又增添新的调控手段-限利润，其关注度可想而知，但是此事最终被披露是长沙市2017年相关政策有效期满后的延续，所以房地产市场对“短期政策”的信息敏感性有如“惊弓之鸟”。
抛开文件政策层面对房地产市场的影响，我们清晰的可以看出来商品房的基本成本构成，也让普通大众（当然也包括我这种非建筑成本人员）了解到商品房售价的基本逻辑。
商品房售价的基本构成：楼面地价+前期工程费+土建安装成本+公共服务配套措施费+管理费用+销售费用+财务费用+利润+税金
其中：
① 楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
② 前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。
③ 建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
④ 公共服务配套措施费主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
⑤ 房地产开发企业管理费用是指房地产开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用；根据长沙市的发文，这里的管理费=（①+②+③+④）*5%。
⑥ 销售费用：开发经营单位为销售商品住房而发生的费用。根据长沙市的发文，这里的销售费用=（①+②+③+④）*2%。
⑦财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过①+②+③+④）*50%。
⑧ 行政事业性收费和基金：按国家和省规定执行。
根据上述的基本构成，商品房的销售价格计算表如下：
长沙市《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》
售价背后的成本组成
① 地货比
房地产地货比指的是：开发商买地的土地款跟将来建设后能卖掉的总货款之间的比例。计算方式：土地款/卖房总货款。
根据任泽平《房地产周期》一书中（P315~P316）对北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市的房价构成核算，2015年，土地成本已经占房价的40%，税收成本占16.7%，土地加税收的成本已经占房价的六成左右。
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