最近这波长租公寓爆雷，又坑了不少人。

我有一个朋友在成都租房，交了一年的租房+租金共2.7万，住了四个月就被房东赶走了。

刚开始我还以为是个例，没想到他给截图看了维权群，都加了好几个群。

有人统计仅成都一市受害人数就达到12万人，涉及到巢客、爱屋吉屋、城城等多家长租公寓。

再看网上，除了成都，还有杭州、上海、长沙等多地的长租公寓都跑路了。

这事儿一定不简单，事出反常必有妖。

于是我去研究了一下，套路真是一套一套的。

这些爆雷的长租公寓，大多采用高收低出的模式在运营。

什么意思呢？

就是高价从房东手里收房子，然后低价租给租客。

正常都知道低买高卖才赚钱，高买低卖是几个意思？

有房东就质疑了，4200租来的房子，中介2800租出去，这家长租公寓公司脑袋瓦特了？

长租公寓背后的操盘手脑子可没瓦特，而且人家心里跟明镜似的。

他们玩的是借鸡生蛋。

4200拿房子，公司是按月付钱给房东；

2800租出去，公司是按年收钱。

简单算一下账，公司租出去的那一刻，租客交的是12+1个月的钱，多一个月是押金。公司手上就有2800*13-4200=32200元现金。

公司手中有钱，但负债也在增长，每个月都要给房东兑现4200，等到第12个月时，公司就要亏16800元。

但那都不重要，只要有新的房源进来，能租出去，公司都能用后入的钱去补前面的窟窿。

新钱补旧钱，大家应该很熟悉这个套路吧。

没钱，就是庞氏骗局。

绕来绕去，就没有绕过查尔斯·庞兹（庞氏骗局发明人）这家伙。

他都死了70多年了，大家都还在用他的套路，这么看来庞兹真是个伟大的人。全天下做微商、传销、资金盘的人，建议都请一尊庞兹的塑像，放在客厅里，每日焚香膜拜。

当然，长租公寓玩的局没有那么简单。70多年了，韭菜都转基因了，割韭菜的玩法总得升级一下，不然怎么骗人。

租客付的钱进了公司的袋子里，虽然不是公司的钱，但是钱是有时间价值的。只要钱在公司手里，就能用来做各种投资。

存银行定期都还有那么一两个点的收益，现在有这么多投资项目，只要一年的收益能赚回那16800元，这事儿就成了。

那该投什么项目呢？

普通人玩投资，都追求低风险、保本，买个货基、理财啥的，毕竟亏了心痛。

但是长租公寓却不怕亏。用别人的钱去投资，怕个毛啊。

赢了坐地升天，亏了大不了跑路。

别以为跑路了，公司老板就会亏钱，那是不可能的。即使跑路了，他们仍然是豪车美女大别野。

我觉得应该重新定义一下双赢，叫：做成了也赢，没做成也赢。

那他们投什么呢？

投自己呀！

长租公寓把钱拿去扩张，继续收房租房。花4200就能收到32200的“收益”，它不香吗？

如果租出去1万套房，公司手上现金就有3.22亿；10万套，就是32.2亿；100万套，就是322亿。

风险大不大？当然大。

但是有资本啊，中间哪个环节操盘得不好，出了差错，找资本投资，渡过难关，继续干。

长租公寓找到资本方，告诉他们，先做规模，跑出来就可以去美国上市啦，几百倍回报不是梦。

投资机构一想也是这样的算盘。

彼时的瑞幸咖啡还是经典案例，烧钱换规模，两三年在海外上市，创投资本赚个暴富。

只是没想到瑞幸爆雷，赴美上市的路子收窄。投资人眼中顿时灰暗无光，这事儿怕是五年、十年都赚不回钱了。

这周期哪等得到，干脆割肉止损，不再投了。

你要说资本不投了，长租公寓只要能不断拉到新租客，这个资金盘就不会崩。

但问题，疫情这一影响，租房的人减少。

新进来的钱无法补足前面的负债，投资也不愿意再投钱，那得到的结果只有一条路，死。

长租公寓只能找资金投资，可上市看不到希望，投资人也得止损，不能再套进来。

于是长租公寓只剩下暴雷。

有的公司甚至在这时候为了回笼资金，以更低的价格、更长的周期吸引租客，比如原本2800租的，现在2000租，但是你必须交三年。

在这种诱惑下，很多租客就上当了。没想到只住了一两个月，公司跑路，房东赶人。

说到诱惑，就不得不提长租公寓的套路。

1、租金贷套路

租金贷，不过是为什么提高租客租房的意愿。

一次性收1-3年的房租，租客都不干，都怕风险高，再说了年轻人也不一定能拿出这么多的钱。

大多数人更愿意接受月付或季付。

长租公寓又想立马拿到钱，又要房子好租出去。

于是就把手里的租约抵押给银行，一次性拿到一年的钱，而租客仍然是月付。只不过，这个月付是还贷款。

银行一看，这就是低风险的贷款，能干。

因为年轻人都要脸，讲信用，何况还有押金在那里，正常人不会不还款。

但是这事就很魔幻。长租公寓实际上是用租客的信用作为抵押，自己获得贷款，连利息都没有，全是租客自己去还。

这跟我把你的房子拿去银行抵押贷款有什么区别。

而长租公寓和租客，靠的是一纸租约来链接。

也就是说，这是一个牵涉三方关系的贷款。

借钱这事儿吧，两个人尚且都扯不清，现在还有第三方出现，那不是更说不清。

长租公寓方就是最大的雷，只要他一跑，整个关系就崩了。

最后谁来买单，还不是弱势一方的租客。房子没得住，还要替别人还贷款。

2、服务费套路

长租公寓介入租房，多了一层中间商赚差价，房租价格自然更贵。（我说的不是那种高收低出的，而是正经当二道贩子的）

贵了就不好租出去，怎么办呢？

他们想到了打包服务进去。

比如自如、蛋壳的管家服务，清洁服务，维修服务，每年多收10%的房租作为服务费，提供一月两次的免费保洁，还有免费维修。

仔细算一下，这项服务的收费远高于市场水平。

拿北京市场举个例子。

三室一厅的出租房很常见，合租平均单间算3000，三间一共就是9000。那么服务费一年就要收10800元。10800元包含24次清洁，和维修服务。维修能不换部件就不换，换也是用最便宜的，成本很低。而且有的一年也一定能修一次。这里至少有三分之二的利润。

大家图个方便，也就觉得还可以。

不过这些都算是小套路，只要长租公寓不跑路，那大家都相安无事。

可这个跑路却是经常发生。

搞得人都不知道他们是本本分分创业，只不过行情不好才崩的，还是本身就是奔着收割来的。

有家公司员工开会时，领导就说了，这公司是来干嘛的，这公司也是来洗钱的，早晚都得跑路。

为了让员工放心去销售，工资都是日结，第二天就结头天的。

要说我，这些助纣为虐的员工，都应该抓起来。明知是去骗人，还要去做。

做长租公寓的太多了，因为这里的诱惑也大，一不犯法，二没风险。手里拿着钱，你怎么知道他有没有把钱转移到自己的腰包里。

以前创业的就有专门To VC的，现在是VC明白过来了，开始收割用户。

可苦了年轻人，本来收入就不高，一毕业就被资本无情地割上一刀，感受到社会的险恶。