提问

@贾斯汀
你好，刚刚阅读蛋解创业，有关炒房时代的推文颇有感触，想来请教一下。我家在三线城市做房地产开发，今年确实遇到了很多困难，现在手上固定资产很多，但缺少流动现金，而且大多都是商铺也不好出手，想请教一下蛋解创业有没有什么好的建议，如何清库存，如何转型？谢谢！
回答
蛋蛋：
我给你讲一个故事。

这故事特别逗，然后燕郊有一个卖楼的叫上尚城，他一二期卖的还行，到了三期的时候，他突然一边盖着一边说不卖了，他们发公告说：我们把整个三期卖给了一家公司，这家公司然后当他们自己的福利房就全都买走了两三千户。

第三方公司也发公告了，说我们这房只要你成为我们会员，你就可以8折买房，还能享受其他的，比如说送你一个车位什么的。

怎么成为会员呢？交30万。

很多人就啪的一下都成为了会员。2000多户房，吸引了3000多户会员。等这房子快封顶的时候，他们又发了一公告，说上尚城跟第三公司合同谈崩了，不玩了。很多人就过去闹了，说我当时为了是买房才是成为会员的。那怎么办呢？人家原封不动的给你退钱，同时还给你年化5%的利息，这就不闹了，瞬间就平息了。

这个故事告诉我们什么？上尚城的老板也没银行贷款，直接就把别人的钱当杠杆给用了。
这事还没完。后来他们又开始卖楼花。什么叫楼花？比如说你先买一名额，这名额就保证你能买到这儿的房，可能2万一个。他们就2000多户，这个房子他卖了1万多个楼花，你算2万一个，卖了1万多个。
最后有人抢了房了，有人没抢上怎么办呢？继续给你退了楼花的钱，再给你10%的利息。他又有了一笔资金，人又不用贷款，对吧。
马百万：
反正别崩了，不推荐，因为我也经常碰上过这种，原来做金融的时候净碰上这种做房地产开发，然后出问题的。

蛋蛋：
我要说的是万行之首——金融行业。你要玩明白了，其实干什么房地产、生鲜水果，那全都是上边的依托的一个产品。

马百万：
但是你得看这钱是从哪来的，君子爱财取之有道，你这个钱如果是从银行来的，或者你从第三方公司来的，我觉得这事还都ok。但如果从老百姓那来的，不出事则已，一出事儿就是大事。

蛋蛋：
其实他应该是研究一些简单的金融的理念，把钱当一个杠杆套出更多的来。不过最近风头不好。为什么马爸爸日子也不好过？因为加杠杆加的太高了，以前蚂蚁金服大概花两块钱就能从银行套出一百块钱，现在银行出了一个政策，是必须花16块钱才能套出100。

所以为什么蚂蚁现在终止上市了，因为它的估值是按照8倍利润算的，但是现在8倍利润没了，他就不能估那么高，所以它就有上市风险和泡沫。

国家在双11之前又出了一个反垄断条款，都是针对阿里的。尤其是四五线的小房地产商，今年挂了不少，没办法，这是整个行业的事。

马百万：
听这个问题，他现在面临的不是盖房缺资金，而是库存销不出去，要去库存。

现在三线城市出现的问题是什么？一二线城市的状态特别好，个人流量疯狂的集中，房价一直在升。比较次的城市，疯狂在降；中间这个城市叫不温不火。

他现在应该是不温不火的状态，有库存量。前一段时间大力发展房地产，那段时间批量大家一块建房子，建完了以后有一大堆卖不出去，就跟鬼楼似的。他现在就怎么把库存给转出去。

蛋蛋：
我有一思路不知道当不当讲。

在抖音快手短视频时代，有一拨人专门骗政府补贴的钱，比如说我在当地干一个直播孵化基地，政府能拨一拨钱。他要是商铺租不出去，也没人来住。我只是说举个例子，他要是能搞出一个概念，把每间商铺盖上小直播间，然后上面有选品供应链的一层，基本上忽悠点钱应该也是ok。

青青：
不知道行不行，但确实我上次回家，还真看一特大的楼上面写的直播基地。

马百万：
但是那种楼普遍的都是公家楼，说白了政府这日子也不好过，政府的房子都这么富裕，跟别人说你开发商的了。

他如果是干房地产开发的，他肯定是不缺政府关系，他肯定不缺。如果他这个事能做的话，按理说他早就做了。

这事咱谁也帮不了他，就跟买土豆买多了，然后在这手里压着货是一样的，只能生卡。如果要是想做变现的话，一个是散租，一个是整租，你那房是不是也是租吗？没有什么区别。

蛋蛋：
这事就一波一波的，最开始是大家玩联合办公空间，什么优客工厂。后来这边也玩不动了，就改成直播基地了。

马百万：
他这个逻辑从财务上，为什么说什么生意他都是一本账，它本身就是一个资产。

什么叫资产？你在账上就是要把它资本化，把线下房子资产揉到账上，变成资本后，能剩的交易就俩，一个卖了，一个是租出去，然后折成待摊费用。租全年这就是租酒店。租分月这就是做成公寓按月租，拆的更碎，就是共享办公和直播。

蛋蛋：
还得看他这个城市在哪，要在上海这样城市周边，比如说做一个奥特莱斯一样的尾货一条街。

马百万：
这对于房地产开发来说，不太好弄。拿万达举例子，万达做这件事是非常有前瞻性的，他在17年的时候打包卖了600多亿卖给融创，还有一个是他几乎是全国干房地产最早去培养自己的运营团队的。万达有中国比较好的乐园运营团队。万达酒店有酒店运营的，万达影院有影院运营，万达商场有商场运营，万达有物业有物业体系的运营团队，这就能帮他干资产变现。

这哥们儿他现在干不了这件事儿。

他面临着两个问题，库存太多，没现金。如果想去销库存，你的销售性费用或者综合费用就一定会上升，是因为你要顾额外的人，你不可能房地产的那拨人一拍脑袋就把这事干了，大概就干不成。

比如搞一个直播基地什么的，最怂也得把当地万家广场的人挖一挖，要不然你这盘子你有可能都撑不起来。

持有房地产的人，他为什么自己做不了运营呢？

因为他的精力其实已经被他的领域占满了，他要去应付各种各样的事，然后应付政府，应付这样的事，那样的事。甚至他的眼界在一定程度上被封闭了，他其实是需要有一些更有眼光的人来帮他去把资产盘活。
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