房屋作为我们必不可少的使用商品，其本身也是商品中的一种，只是因为后天人为赋予其金融属性，才使得房价呈现出几何量级的波动，而如何判断各地区房屋有没有投资价值，未来其房价会上涨还是下跌，亦或是横盘震荡呢？同理，A股中有众多的房地产开发商，哪些企业更具备投资价值，哪些企业面临较大的资金压力，我们又如何发现其隐藏的价值？看完本篇文章，相信你会有豁然开朗之感！
房屋作为商品，必然有供需因素的影响，这是商品经济的主要影响因素，如果北京的商品房供给远大于需求，无论你多强大的城市基本面，城市未来发展蓝图，房价都不会有起色，因为只要消费者有买房的需求，市场上会有无数的房产中介联系消费者，这个时候就是典型的买方市场（由买方说了算）；反之，如果北京的商品房供给远小于需求，开发商一定会捂盘惜售，毕竟拖一两个月再卖，也许房价能涨个不少，这个时候广大消费者就沦为“鱼肉”了，毕竟市场上的房子很少，而消费者众多，只能给房产中介塞个红包，优先帮自己拿个号排队买房。
所以其实在不考虑政策的前提下，我们可以将房价影响因素简单定义为供需关系的平衡，一旦供需关系失衡，房价一定会有较大波动，如果供需关系稳定，则房价大概率只会在窄幅空间小幅横盘震荡，如何判断房屋的供需关系，将成为我们研究的重点。
中央的智库提出了一个开创性的指标，来辅助中央判断各省市地区的房屋供需平衡状态，这个指标就是存销比，也称为去化周期，其具体将去化周期明确为五档——“五类调控目标管理”，具体实施方式为：去化周期小于6个月的地方要显著增加供地，去化周期在6-12个月之间的要增加供地，在12-18个月的要维持供地水平，在18-36个月的要适当减少供地，在36个月以上的要坚决停止供地。
是不是没弄明白，没关系，接下来，我会详细为大家拆解，这个去化周期是如何计算得来的。比如北京一手房的实际需求如何体现？我们可以从北京市统计局公布的商品房的销售面积与库存面积来计算出，北京商品房的去化周期。
数据来源：北京市统计局 北京2019上半年房地产运行情况
数据来源：wind 北京商品房库存面积统计
从上述两张图中，我们可以提取到截至2019年6月底，北京地区的商品房实际需求量（销售量）有388万平方米，而北京的实际库存量达到1760万平方米，按照目前的销售速度，需要（1760-242）÷（388×2）=1.96年才能完全消除掉库存量，这也就是说即便现在北京的开发商全部停工，按照当前的销售速度也需要23个月才能清除库存房屋，按照中央的“五类调控目标管理”中归类，应该属于去化周期介于18-36个月之间进行处理，也就是适当减少供地。所以你也就明白为什么北京的房价在2019的“金九银十”行情中，依旧缺乏上涨动力，因为库存量太大，且去化周期太长。
借此，我们就可以明白去化周期的公式=每年商品房库存量÷每年商品房销售量，这个得到的单位是“年”，再乘以12，就是去化周期的月数。
同样我们再进行下横向的比较，看看一线，二线，三四线城市的去化周期究竟是怎样的。
数据来源：易居研究院
2019年6月，一线、二线和三四线城市土地库存去化周期分别为14、21和21个月。一线城市由于去库存效果相对显著，使得去化周期下降较多，而二线城市则相对需求乏力，房屋库存增加较多，导致去化周期有所抬头，三四线城市随着去化周期的下降，整体去化周期已与二线城市持平。
选取全国一线至五线城市中的代表城市，组成了50城市，横向比较其截至2019年7月的去化周期，可以帮助我们了解自己所在城市的房屋实际需求与供给情况，对自己判断未来房价走势提供一个参考。
数据来源：易居研究院
其中，去化周期大于36个月的城市有8个，分别为：淄博，盐城，桂林，漳州，茂名，郑州，镇江，南通。而去化周期小于12个月的城市包括中山，惠州，深圳，东莞，韶关，泉州，沈阳，无锡和大连。
所以作为投资者的你，想直接通过购买房产来进行资产保值，我给你的建议是关注长期去化周期小于12个月的三线以上城市（全国经济百强城市中选择），因为这些城市在满足不错的经济发展动能的前提下，房屋的实际需求是有足够支撑的，相信聪明的你也已经明白其中的道理了吧。
了解了去化周期，这对于你判断A股中的上市地产公司也是十分有帮助的，毕竟房地产开发企业的经营模式，就是拿地—盖楼—预售—回款，所以判断拿地城市未来的房价走势与实际需求，对于上市地产公司来讲是十分重要的。如果拿了大把地，结果所在城市库存高企，销售乏力，建好的房子根本卖不掉，这样的地产公司是不是要回避开，毕竟这眼光实在是够差（可以做反向指标啦，哈哈）；反之，上市地产可以在地价低位区间拿地，在房价走高过程中大力销售，这样的地产公司想不赚钱都难啊。
说到研究上市地产公司，我们就离不开一个关键指标“存货”不同于其他行业，地产公司中的存货，可以说是资产负债表中占比最高的财务科目了，不信你看，其中囊括了完工开发产品（已建成待售）、在建开发产品（含已预售）、拟开发土地和其他。
不夸张的说，存货科目反映了一家地产公司所有的智慧。比如，如果你判断未来房价走高，那地产公司现在一定会大力拿地，有地未来才有房，这在“存货”中体现的就是，拟开发土地占比要高；而如果地产公司认为未来房价要走低，那地产公司一定会立刻清库存，一套手里的房子也不留，同时减缓拿地，这反映出来的特点就是拟开发土地占比很低，预收账款占比很高（因为中国特有的房屋预售制度）。
上面这段话，建议所有投资者都可以收藏起来，反复思索下，如果可能，再去结合下万科与保利他们的存货明细占比变动去比对下，你就会明白，大佬为什么是大佬，可以不夸张的说，万科保利这些巨头对于房价的判断，虽不能说百发百中，但真是十有八九！
而上市地产公司的去化周期如何计算呢，去化周期=完工开发产品（已建成待售房屋）÷合同销售额=（存货-预收款+毛利润）÷合同销售额。
这里选取了20家中大型地产公司作为研究标的，按销售规模进行分类，1500亿以上的包括万科，保利，绿城，华夏幸福，新城控股；11家500-1500亿的地产公司分别为：荣盛发展，首开，世茂，蓝光，泰禾，阳光城，金科，招商蛇口，大悦城，中南建设，金地；4家500亿以下的：信达地产，光明地产，华发股份，华远地产。
根据上述去化周期公式计算这20家地产公司的平均去化周期，可以得到如下图所示的走势。
数据来源：公开资料
这里我们可以看到这20家房企的去化周期伴随着中国推行的去库存政策，很好的消化了高企的库存量，使得自己可以轻装上阵，截至2019年6月，平均的去化周期只有13个月左右，控制的非常好，而这也反映出了这些地产公司对于全国各地房价的判断，相对精准，拿地与销售的节奏比较适宜。
数据来源：公开资料
而上面这张图更能详尽的表明各地产公司去化周期的实际情况按照国家“五类调控目标管理”所示，去化周期小于6个月的地区，要显著增加供地，而这些地区的房屋明显是供不应求的，从上述图中可以看出如中南建设，金地，新城，阳光城的去化周期非常短，也就是说他们拿地的地区需求都十分旺盛，而供给却相对乏力（房子还没建好，就不少消费者排队去买）。
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