餐饮界资深操盘手徐剑独家分享 | 开店初期，如何4步定选址？

选址作为开店的第一步，可以毫不夸张地说：开店地方选错了，90%没得救了。

麦当劳CEO也说过，餐饮最重要的是三件事：选址、选址、还是选址！但选址工作复杂又艰巨，涉及的事物变化与综合因素繁多，如同考验辨识功力的一场修炼。 

每年餐饮行业进进出出，有人做得风生水起，也有大量新手因为选址不当而灰溜溜的关门大吉。那么到底如何选址餐厅才能少走弯路，开得更长久？

很多听友也在后台给我们留言问到底如何选址，所以我们请来了徐剑老师，拥有15年餐饮连锁经营、管理经营经验，曾任职于肯德基、海底捞、新辣道集团担任餐饮集团CEO，曾管理超过1100家连锁门店。年培训餐饮场次超过50场，为超过100家餐饮品牌做过培训、策划、咨询服务。

接下来，跟徐剑老师一起看看连锁品牌到底如何选址，当然，读文前的好习惯还是要保持，比如

徐老师邀您，先思考：

选址前必须思考的四个问题？

商圈怎么分类，如何找到适合的商圈？

选址一  要先定位

明确品牌定位，是选址的第一步，这决定了你的选址方向。

首先我们要明确一件事情，就是你卖什么，卖多少钱，卖给谁。举个例子，你卖小面，一碗面卖20块钱，卖给白领。光明确这个还不行，因为太模糊顾客根本记不住。你需要给自己一个定位，比如，你卖的是最便宜的小面，你的小面8块钱起步，这样顾客就对你有印象了，小面你家的最便宜。

你要学会通过最简单的方式，让顾客能够认知到你，就是所谓心智上的定位。所以现在社会我们讲所有的定位指的是什么？都是先搞清楚自己的基因，然后搞清楚自己怎么传播。

明确定位后还要测试，测试它到底有没有活下来的可能。这个非常重要，测试要分析销售、渠道、收入、成本。根据成本和销售的变化，分析你的渠道的变化，最后发现结果不成立，说明它就不是一个好的定位。如果能成立，那它的盈利模型在哪里？所以这就是定位和模型间的关系，但是做完这个事情之后，最重要的一步是从线下的角度来讲，你可能才会涉及到选址的问题。

选到合适的位置就意味着要花钱了，店铺转让费、房租、装修、所有配套的设施、家电家具全得上，最后你会发现投资一个店的钱几乎全花在了选址上。而你的选址就确定了你的流量，流量又决定了你的收入。所以选址决定流量，流量又决定收入，从线下的角度来讲的话，这件事情就决定你未来所有的产出，这就是为什么说它重要又决定生死的原因。

在选址前后，各有一件事情很重要。

1、选址前定位很重要

定位会决定生死，定位错了就麻烦了。你切不到一个空白的市场、切入到一个对你不利的市场，或者是切不到你想做的一个赛道地区，这都不行。但是所有赛道你都是可以自己开创。据国家统计局统计现在中国有17000个行业，以前说360行，现在这多出来的16000多的行业，不都是新开创的赛道么。

2、选址后运营很重要

运营就是你能不能管好。平时直接跟消费者接触的是什么？是运营，我们去餐厅吃饭，后来决定不去了，可能不是因为它位置的问题或者定位的问题。就是因为他态度不好，就是因为它产品不行，这些都是考验一个团队的运营能力。

为什么肯德基和麦当劳做了这么多年，是因为东西好吃吗？我觉得很一般。但他们为什么能一直做到现在，就是因为运营管理一如既往的稳定。所以前期比拼的是谁的赛道选的好，谁的定位更精准，中期比拼的是谁的位置好，那后期比拼的就是谁运营管理的好。

选址二  要选商圈

商圈顾名思义就是有商业价值的圈子，商场是商圈之一。了解商圈特点、评估商圈匹配度，是选址成功最重要的动作。

商圈有两种分类方法：

1、按商圈性质分为八类

2、按商圈范围分类

我们举个例子。以武圣羊杂割五道口店为例子，门店100多㎡，因此覆盖范围我们可以设定在200米以内，以此为画圆，即红色圆圈。也就是说，主要客流来自于这个圈子里，而这个圈子里又要区分常住人口和流动人口，熟悉的人都知道，五道口是一个流量超级大的地区，在这里学习的、工作的、居住的、路过的都是核心的消费群体。

而半径100米的黄色部分内核圈子，才是武圣80%的客流存在区域，即走路吃饭不超过这个距离，流动人群活跃在这个圈子里。

那么通常我们把这个黄色范围叫做核心商圈，即主要客流圈，把蓝色范围叫做次级商圈，同样也还会画出边缘商圈来，即比次级商圈更大，比如图中红色圈子。在这张图里，一般客流存在的比例是从核心到次级到边缘，8:1.5:0.5 。而对于面积更大的店，比如400-500平米的店，通常核心商圈是300米，次级商圈是300-500米，边缘商圈是500-1000米。

那么，这也同样是很多连锁企业在选址开店的时候，给自己做出的规划，比如2家门店的距离不能接近到多少，比如老家肉饼就至少3公里之外才可以再允许加盟是一个道理。距离近了，客流有重叠，自然会有影响。除非商圈内的流量非常巨大，比如世纪金源，这个商场的流量就很巨大，因此金鼎轩在这同一个商场楼上楼下共铺了4个门店！再比如刚刚提到的北京站，麦当劳在同一个商圈也铺了2家店。这种例子很多，北京的簋街最为典型，簋街仔仔有9家之多，胡大饭店有4-5家，花家怡园4家。

选址三  要选点位

这是西单的一个商圈，红色部分最多的是它的核心商圈，最外面是边缘商圈，像这种主流型的这种商圈，中间的流量是非常大，流动人群也非常大，所以品牌曝光要变得很重要。

大家凡是要真正涉及到选址和开店，首先做的第一件事情就是规划。我的这个品牌，这个定位，这个面积，我认为在北京能开多少家，这是第一步可以通过我们讲商圈的划分和分析来判断。第二步你要把它们开在哪都圈出来。第三步你希望在第一年先开哪里，第二年再开，第三年再看。我们知道商圈在哪选，我们也知道下一步要怎么开，规划出来了，圈子出来了再去选址，圈子不出来，选址会变得很盲目，因为你不知道圈当中都是什么样的人，什么样的消费力，他们在哪里出现在哪里消失。

一个点位能不能赚钱，要做人流量和盈利测算。一个商圈十条街，一条街上十家店，哪个位置适合你。人流量是最重要的一个测算点。如果人流量你不去看也不去算，那开店里就没有一个确切的把握。在租店铺的时候，能跟房东签长期就不要签短期，即使自己用不了这么多面积可以出租或者转租。

一个点位符不符合标准？有房产条件设定。

举例子：某品牌选址（建议大家在选址时，都要画下这个图）

选址四  要定合同

拟定合同，谈判签约，是选址成功的最后一步，考察的是谈判能力和资金控制。

这里有个小问题需要注意下：洽谈免租期，免租期当中有一个非常重要的一个点，就是如果免租期之内，因为甲方的原因导致无法施工，或者导致店铺不能正常开业，请问要怎么办？大部分的协议是没有这条的，这个就要跟他谈了。你的原因导致我不能开业，或者是国家和非不可抗力的原因导致无法正常施工了，免租期必须要给我延长。

关于执照办理很多老板说可以帮忙办执照，千万不要听他们讲要让他们写下来，还有前期许诺的一些提供的项目和条件，都要一一写下来签字。必要的风险承担责任，比如说执照的过期协助办理类似这样的，这些都得把它写清楚。所以肯德基的合同有80多页，真功夫的合同有60多页。当然了，这是他们大企业。对我们来讲，我们只需要把握到几个关键点就可以，必要的条件补充上，然后初期进入到现场，合同的关键就在这个地方。最后建议合同还是有必要找律师审下。

好了，希望以上分享能够帮助到大家，谢谢。